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高く売るためのテクニック

高く売るための7か条

中古マンションを高く売る

売主様の一番の関心事は、何と言っても「高く売ること」ですね!
高く売る為に必要なこと、重要なことは、本当にたくさん有ります。また、物件によってもかなり異なります。
― コレだけは!絶対に知っておいていただきたい!
と、我々が考えるいくつかのことについてお話しします。

高く売るため マンション 査定 仲介

Q:一年のうち、高く売れる時期はありますか? 例えば年度末とか?

A: これまでの経験では、あまり気に掛ける必要はない・・・と考えています。
確かに3月末などは、お子様の入進学を控えた住替えシーズンとも言え、このタイミングを考慮する方が多いのは事実です。不動産を高く売る為には、需要(買いたい人の数)と供給(売りたい人の数)のバランスを見ることが大事ですが、1年の中での時期については、さほどお気にされなくてもよろしいと思います。

Q:では、どういう時期であれば高く売れる…のでしょうか?

A:むしろ、経済の動向、特に、金利の動向に注目して頂きたいと思います。
住宅を取得されるかたの殆どは、住宅ローンを借ります。ですので、低金利の時は住宅を買おうとする意欲が高く、金利が高い時はそうでなくなります。また、低金利時代が終わり、金利がこれから上がっていく観測が強いときには、「駆け込み」型の住宅購入が増えます。これからがまさにそういった時期ではないかと考えています。

Q:リフォームをしてから売った方がいいですか?

A:とても多いご質問ですが、基本的にあまりお勧めしていません。
リフォームに掛けたお金の分、高く売れるかは保証の限りではなく、売主さまがリスクを負うことになりかねません。それであればむしろ、買主がご自身の趣味に合うように購入後にリフォームをする方が、先方の希望にかなうことが多いのです。このようなケースでは、リフォームコストの分だけ減額要請があることもあります。あらかじめリフォーム案を作成して概算の金額を把握し、それらを買主に提示することも交渉で有利に働きます。
また、室内クリーニングは絶対有効ですので是非ご検討ください。費用も無料(ご自身でする場合)乃至はとても安価です。

Q:売却しようとしているマンションは、今、人に貸しています。退去してもらった方が高く売れますか?

A: 多くの買主は、自分達がすぐに住む為のマンションを探しています。居住用としての購入です。一方、賃料収入を得ようとして、投資用にマンションを買う人もいます。一般的なファミリータイプのマンション(2LDKや3LDKなど)であれば、大抵のケースで、投資用よりも居住用としての方が高い価格が出ます。ですが、立ち退き費用がかかることも有りますので、具体的なシミュレーションについて弊社スタッフに御相談ください。
ワンルームなどの単身用マンションや、都心部の高級物件については、個別性が強いので一概に申し上げることは難しいです。「みんなの売却」担当スタッフにご相談ください。

Q:買主に内覧をしてもらうと高く売れますか?

A: 高く売れる…というよりも、内覧は必須です。新築マンションであれば、販売センターのモデルルームを見て購入を決めます。中古マンションであれば、買主は、実際の売却物件を内覧します。そして、内覧時に買主に好印象を持ってもらうよう、売主様に心がけて頂きたい準備もあります。これらについては、「みんなの売却」担当スタッフより詳しくご案内します。


中古マンション 売却 基本

1. 売り出し価格に配慮する。

金額の端数は80万、90万に設定しましょう。(例:4980万、6490万)
価格が安く見える心理効果です。
こういった工夫をした上で、売り出し価格は、最初は強気に設定しましょう。

2. 売却のシナリオを立てる。

高値での売却を目指すには、「じっくりと待つ」ことがとても重要です。しかし、強気の売り出し価格で延々と頑張っているだけでも十分ではありません。必要なのは、「強気と計画性」です。
売却完了までに、どの程度の時間を掛けられるのか?
その時間ワクの中で、①強気の出し値を続ける期間、②買い手の声・反応を聞く期間、③価格を下げて行く期間、をどう設定するか? ― これを「みんなの売却」では売却シナリオと呼んでいます。

3. 内覧は多く取る。しかし、冷やかしや勉強目的の方を極力絞って。

中古の不動産売買では、買手候補は必ず内覧をします。高く売る為には、内覧の件数を増やすことが大事ではあるのですが、「参考見学」や「比較の為の『あて馬』見学」が多いと、売主様のテンションもだんだんと下がってきてしまいます。これらは極力少なくなるように工夫して、いつも売り主様に「内覧大歓迎!」のオープンな心理状態を作っていただくことが大事です。それは買手にも伝わるものです。

4. 内覧時には、買手に好印象を持ってもらう工夫をする。


例えば、大きなポイントとして
・ 部屋中の電気をつける、電灯は新しいものに替える。
・ 物を捨てたり片付けたりする。雑然とした感じを無くし、広く見せる
・ 特に、リビングには余り物を置かないようにする。
・ 水周りは、場合によっては(ダスキンなどの)クリーニングサービスを事前に入れておく
・ 内覧時には、小さいお子様やお父さんはなるべく部屋に居ない様にする。ペット(ワンちゃん、ネコちゃん)もできれば外に。
・ 空気の入れ替えをしておく。窓を開ける。カーテンやブラインドも開ける。

リフォームを行うことは、余りお勧めしていないのですが、
お部屋を
・ きれいに
・ 広く
・ 明るく
演出することが肝要です。 グリーンや、お花を飾るのも効果が高いでしょう。

5. 内覧は、なるべく「時間を決めて、まとめて」取るようにする。

・ 買い手候補の方による内覧希望があった時は、ついつい、相手の都合をそのまま聞いてしまいがちです。
「明日の朝イチ、9:00に見たい」「今日、これから見たい」
「今週の土曜の15:00ごろ行きたい」
一人でも多くの方に見ていただきたいのは山々ですので、どうしても無理をして言われた時間に合わせてしまうのです。
しかし、グッと辛抱して、内覧のスケジュールは売主様主導で決定しましょう。
「毎週土曜日の午後と日曜の12:00-16:00を内覧日として設定」
など、有る程度のコアタイムを設けて望みましょう。
仮にその時間帯に入らない買い手候補が居たとしても、「運命」と割り切ることをお勧めします。
これらの理由としては、
(1) コアタイムを決めると、内覧希望者が重なったりすることもあり、「人気の有る物件」を演出できる。
(2) 強気の姿勢をうかがわせることにより、買い手に売主の真剣度が伝わる。
(3) 数カ月間、フレッシュな気持ちで内覧者をお迎えできる心理状態を保つ。
買い手の内覧希望時間に100%合わせていては、売主様も消耗するだけです。
「安くてもいいから早く」売る為には、それでもいいでしょう。短期間なら耐えられます。しかし、高く売ろうとおもったら数カ月間の内覧期間を覚悟することが必要です。
その間に平常心を保てる、余裕のある内覧受け入れ方法を考えましょう。
実はこれが一番大事・・・! 

仲介会社の選び方 マンション売却

1. 多くの他社仲介業者に、キチンと本気で、情報を流す仲介業者を選ぶ。
レインズに頼らない。 レインズを言い訳にしない。-

よくある不動産会社の言い訳として…、下記のようなものがあります。

「ウチはレインズ(指定流通機構)に登録しますから!レインズを見れば他の仲介業者もこの売却物件のことを知りますよ。レインズはインターネットで見ることが出来ますから。ウチに売却を任せてくれれば、他の仲介会社にも自然とその情報は伝わるのです。」 
レインズとは 

本当に、そうでしょうか? 売主様にご確認頂きたいと思います。

チェックポイント1

: そもそも、ほんとうに、レインズにあなたの物件の登録をしているのか?
レインズに物件の登録をしたといっても実はしていなかったり、登録を意識的に遅らせる仲介業者もいます。とても残念なことです。

チェックポイント2

: 他の仲介業者は、本当に興味をもってその売却物件の情報を見ているか? 
他の仲介会社に、あなたの売却物件を知ってもらう努力をしているか?
レインズに登録して放りっぱなしではなく、FAX,電話、DM、人脈ルート、等をつかって積極的に売却情報を広めていく努力が必要なのです。
「みんなの売却」では、売却物件の写真やその街の情報(教育・行政機関や、買い物スポット)など、売却物件のアピール材料も物件情報に加えてお渡ししています。

2. 価格交渉で、買主の希望に引きずられない仲介会社を選ぶ ― 

「みんなの売却」では、買主からは仲介報酬を受領しません(=両手仲介をしないということです)。
これにより、買主の希望(「安く買いたい!」)に引きずられることなく、正々堂々と買主と価格交渉します。
買主からも仲介報酬を得ようとすると、買主も仲介業者にとってお客様になります。これでは、買主の希望(「安く買いたい!」)を叶える必要が出てきますね。これを断固拒否するのがみんなの売却です。

 


マンションを高く売るなら「みんなの売却」


みんなの売却は買手から仲介報酬を受領しない。両手仲介をしない。

■だから、買手の希望(安く買いたい!)に引きずられない。
   だから、高く売れる

■だから、自分達で買手を見つけて手数料を2倍にしようと思わない。
   だから、広く多くの仲介業者に情報を流して、ベストの買手を見つけることができる。

■だから、自分達が見つけた買い手を優先しない。
   だから、最高の価格を提示する買手をトコトン追求できる。

中古マンション 高値売却なら みんなの売却

 
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