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マンション売却の用語集


売主

物件の現所有者のことを指します。物件を売りに出す際の当事者のことです。売主の反対が買主であり、物件の買い手を指します。中古マンションや中古一戸建ての場合は、持ち主の個人が売主になります。新築マンションや建売住宅の場合は、開発を行った不動産業者が売主になります。

買主

物件の買い手のことを指します。買主の反対が売主であり、物件の売り手・所有者を指します。
代理

売買や賃貸の情報を提供する不動産会社が、売主(あるいは貸主)から代理権を得ている取引の態様です。最近ではあまり見なくなりました。

仲介業者

仲介とは、媒介(ばいかい)とも言われます。英語由来の表現である「ブローカー、エージェント」も仲介・媒介とほぼ同じ意味で使われています。売主と買主に必要な情報を提供し、利害関係を調整し、売買(賃貸)契約をまとめる業者のことです。
仲介(媒介)の形態の中には、両手仲介と片手仲介があります。

両手仲介、片手仲介

両手仲介とは、双方仲介、双方代理ともいいます。仲介業者が売主と買主の両方から仲介手数料を得ることです。
この場合、仲介業者は、「売主から売却を依頼された物件について、自分の顧客を買主として、売主に紹介した。」ということになります。

両手仲介の問題点はこちら>>>

片手仲介とは、片務仲介、片務代理ともいいます。仲介業者が、売主もしくは買主のいずれか一方から仲介手数料を得ることです。「みんなの売却」は、売主への片手仲介、片務代理を行うサービスです。(売主専業のエージェント)

仲介手数料

売買契約が成立したときに仲介業者が受領する報酬のことです。宅地建物取引業法で定められている最大額として、「物件価格の3%+6万円」です。これは、売主側、買主側それぞれの仲介業者が得られる片側の報酬金額です。
両手仲介の場合、売主側からと買主側からそれぞれ3%+6万円が受領可能です。つまり、売主から売却依頼を受けて売買契約が決まると、売主から3%+6万円を受け取ります。また、買主を見つけてきて、買主からも3%+6万円手数料を受領することができます。

仲介契約(媒介契約)

仲介業者が、売主あるいは買主(両手仲介の場合は両方)と結ぶ契約のことです。

一般媒介契約・専任媒介契約

一般媒介契約とは、仲介契約の形態の一種です。

売主が、売却仲介業務を、数社の仲介会社に重ねて依頼できる契約の形態です。
「依頼先が1社では不安だな・・・」という感覚を売主が持ったときに、一般媒介契約を選ぶことになります。
売主の立場としては、一般媒介契約では、自然と「両手仲介」が前提になっています。つまり、上記の売主の気持ち ―「1社に頼むのでは不安だな・・・」という感覚 - は、言ってみれば、「1社だけに頼むのでは、良い買い手が見つからないのではないか・・・」という不安です。
ベストの買手を見つけるには、多くの仲介会社に依頼した方がいい・・・全くその通りです。
両手仲介しか選択肢がない状況では、多くの仲介会社の力を利用する為には、一般媒介しか選択肢がありませんでした。

専任媒介契約とは、仲介契約の形態の一種です。

売主が、売却仲介業務を1社だけに「専任して」依頼する契約の形態です。
「色々な仲介会社に頼んでも、大勢の中の1社という立場では、真剣になってくれないのではないか・・・」
「自分だけの為に働いてもらうには、専属の会社を選んだ方がいいのではないか・・・」
このような感覚を売主がもったときに、専任媒介契約を選ぶことになります。
専任媒介契約を売り主と締結しても、買手側仲介会社に対しては、何社にでも情報を出すことができます。この他、専任媒介契約では2週間に1度以上の売主への報告義務が課せられています。

「みんなの売却」は、売主さまと「専任媒介契約」を締結したのち、多数の買手側仲介会社に対して売却情報を提供していきます。
専任媒介のメリットである責任感と、一般媒介のメリットである多様な情報ルート、この2つのメリットを併せ持ったシステムです。

元付け業者、客付け業者

売買よりも賃貸でよく使われる表現です。物件(元)に近い仲介業者と、お客さん(客)に近い仲介業者とを分けて表現する時に使われます。賃貸の場合、建物オーナーが雇っている仲介業者を元付け業者、ユーザー(お客さん)が賃貸情報を得る為に利用する仲介会社を客付け業者、といいます。
売買でこの表現を使う時は、元付け業者=売主側の仲介業者、客付け業者=買主側の仲介業者ということになります。

宅地建物取引業者

宅地建物取引業とは、宅地・建物の取引(土地と建物)を業務として行うことです。
宅地建物取引業者(不動産会社)は、国土交通大臣または都道府県知事の免許を受けることが必要です。
宅地建物取引主任者

宅地建物取引主任者資格試験に合格し、都道府県知事に登録をした個人のことです。宅地建物取引主任者証の交付を受けています。

営業保証金

宅地建物取引業者(不動産会社)が、法の定めに従って供託所や保証協会に供託しているお金のことです。

重要事項説明書

不動産を売買したり賃借する際の契約において、仲介者となる宅建業者(不動産会社)が、買主や借主の権利を保護するために、契約上の重要事項について説明する書面です。
この場合の重要事項とは、例えば以下のようなものです。
物権関係事項:登記簿上の権利関係、法令上の制限、私道負担、飲料水・電気・ガス・排水などの設備
マンション等の場合:共用部分、管理費・修繕積立金、管理形態
取引条件:契約の解除、損害賠償金・違約金、手付金の保全措置、等

レインズ(指定流通機構)

「不動産流通標準情報システム」の略称です。(REAL ESTATE INFORMATION NETWORK SYSTEM)
不動産流通機構が運営している不動産情報交換のためのコンピュータ・ネットワーク・オンラインシステムです。不動産業者のみが利用でき、一般の方が直接お使いになることはありません。レインズに物件を登録すれば、全国どの不動産会社であっても、売却物件情報をインターネット上で検索することができます。

売り出し価格

売主が提示する売却希望価格です。売却広告に記載されている売却金額です。売り出し価格のままで成約する場合もありますし、売り出し価格に対して買主の指し値が入る場合もあります。ただし、買主の指し値に応じるかどうかは、売主が決定することです。

指し値

「差し値」とも言います。指し値とは買主が希望する購入価格です。売主が売却希望価格を譲歩して、買主の購買希望価格に下げることを、「指し値に応じる」などと言います。ただし、指し値に応じるかどうかは売主が決定することです。

買付証明書(買付申込書)

買付証明書とは、物件の買主が売主(あるいは売主側の仲介業者)に宛てて、購入の意思があることを表明する文書です。契約書ではなく、申込書に近い位置づけで法的な拘束力はありません。

売り渡し承諾書

買付証明書を受領した売主が、金額や条件面で合意をし、売買契約の締結に向けて進む意思があることを証明する書面。買付申込書と同じく、法的な拘束力はありません。

オープンルーム・オープンハウス

マンションや一戸建てなどの売却物件を、特定の日時または一定期間、買い手候補に自由に中を見てもらうことです。集客の為に行う手法で、一度に多くの買い手候補を得ることが出来るメリットがあります。オープンルームを行うかどうかは、その売却物件によって判断が必要です。
この他ご不明な点などございましたら、ぜひお気軽に『みんなの売却』へご相談下さい!

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